機械式駐車場の解体・平面化を検討する際に、「うちのマンションだけの問題なのか」「他のマンションではどうしているのか」という疑問を持つ方は少なくありません。
この記事では、大和ライフネクスト株式会社がまとめた調査レポート「マンションみらい価値研究所 Report 28（2021年7月）」のデータをもとに、機械式駐車場の平面化がどの程度進んでいるのか、どのような工法が選ばれているのか、実施時期や跡地の活用状況を紹介します。
※データは2021年時点のものです。現在はさらに多くのマンションで平面化が実施されていると考えられます。
平面化の実施状況
大和ライフネクストが管理する全国3,994件のマンションのうち、約半数にあたる2,039件が機械式駐車場を導入しています。そのうち約15%（298件）で平面化工事が実施済みです。
| 区分 | 件数 | 割合 |
|---|---|---|
| 管理マンション総数 | 3,994件 | 100% |
| 機械式駐車場あり | 2,039件 | 51.0% |
| うち平面化実施済み | 298件 | 14.6%（機械式駐車場付きに対して） |
機械式駐車場を持つマンションの約7件に1件がすでに平面化を実施しており、平面化は特別な対応ではなく、一般的な選択肢のひとつになっています。
平面化を決めた理由
同調査で平面化を決めた管理組合が挙げた理由は以下の通りです。
- 将来的に高額な修繕・維持費がかかるため（97.6%）
- 駐車場の利用者が少なく、駐車場が必要ないため（93.6%）
ほぼすべての管理組合が「維持費の問題」と「空き区画の増加」を理由に挙げています。このほか、住民からは「車のサイズが合わず使えない」「過去に冠水事故があり不安」「メーカーが部品供給を終了した」といった声も寄せられています。
採用されている工法
298件の平面化工事で採用された工法のうち、最も多いのは鋼製平面化工法（130件）です。次いで埋め戻し工法（93件）、解体・撤去のみ（25件）、コンクリートスラブ工法（24件）となっています。
※レポートでは「鉄板平面化」「鋼板平面化」と表記されていますが、業界では「鋼製平面化工法」と呼ばれるのが一般的です。
現在の平面化工法の選択肢は、鋼製平面化工法、埋め戻し工法、EPS工法、平面化ロック工法（固定化）の4つがあります。各工法の仕組みと比較については「機械式駐車場の解体と平面化の基本知識」で解説しています。
実施時期は築18〜20年がピーク
平面化工事を実施した時期は、管理組合の「第18期〜第20期」（築18〜20年）が最も多くなっています。これは、多くの機械式駐車場で装置の入替（更新）が推奨される時期と重なります。
入替には1パレットあたり150〜250万円程度の費用がかかるため、高額な入替費用を検討するタイミングで「入替ではなく平面化」という選択肢が浮上するケースが多いと考えられます。
一方で、築10年未満で平面化に踏み切ったケースも19件あります。これらは新築当初から駐車場の空きが多い問題に直面していたケースがほとんどです。
7割のマンションは「一部平面化」を選択
平面化工事を実施した298件のうち、完全撤去は30.5%、一部を残して平面化した「一部平面化」は69.5%です。
約7割のマンションが、すべての機械式駐車場を撤去するのではなく、稼働率の低い設備から段階的に平面化する方法を選んでいます。
この結果は、平面化のデメリットである「駐車台数の減少」を最小限に抑えつつ、維持費を削減するという現実的な判断を反映しています。
平面化後の跡地の活用
平面化後のスペースの94.9%は、そのまま平面駐車場として利用されています。そのほか、駐輪場や緊急車両スペースに転用されている事例もあります。
工事前に契約していた車両が引き続き駐車できるよう配慮しているケースが多く、利用者への影響を最小限に抑えた対応が一般的です。
合意形成における反対意見と対応事例
総会の議案書や議事録には、以下のような反対意見が記録されています。
- 「購入時に1戸1台と説明された」
- 「資産価値が下がるのではないか」
- 「まず外部貸しなどの対策をすべきでは」
こうした意見に対して、管理組合が実際に対応した事例も報告されています。
- 敷地外の駐車場を借り上げて転貸し、差額を補助した
- 空きが出たら優先的に再割り当てする制度を導入した
- 隣接地を法人として購入し、平面駐車場を整備した
実際には、合意形成に時間をかけながら丁寧に検討した結果、平面化に踏み切った管理組合が多いのが実情です。合意形成の進め方については「機械式駐車場の平面化を理事会で検討するときの進め方」で解説しています。
よくある質問
Q. このデータは最新ですか
本記事で紹介しているデータは、大和ライフネクスト株式会社が2021年7月に公表した調査レポートに基づいています。2021年時点で約15%のマンションが平面化を実施済みであり、現在はさらに多くのマンションで平面化が進んでいると考えられます。
Q. 平面化を検討するきっかけとして最も多いのは何ですか
同調査によれば、「将来的に高額な修繕・維持費がかかるため」（97.6%）が最も多い理由です。装置の入替（更新）が推奨される築18〜20年のタイミングで、入替費用と平面化費用を比較した結果、平面化を選択するケースが多くなっています。
Q. 完全撤去と一部平面化のどちらがよいですか
駐車需要やマンションの規模によって異なります。同調査では約7割のマンションが一部平面化を選んでおり、稼働率の低い設備から段階的に対応するのが一般的です。駐車需要が十分に低下している場合は完全撤去も合理的な選択です。
Q. 平面化後に駐車台数が足りなくなったケースはありますか
同調査では、工事前の利用者が引き続き駐車できるよう配慮したケースが多いと報告されています。住民アンケートで車の保有状況を正確に把握し、必要台数を見極めた上で平面化の範囲を決めることが重要です。
まとめ
大和ライフネクストの調査データは、機械式駐車場の平面化がすでに多くのマンションで実施されている現実を示しています。
- 機械式駐車場を持つマンションの約15%がすでに平面化を実施済み
- 理由の97.6%が「将来の高額な維持費」、93.6%が「利用者の減少」
- 実施時期は築18〜20年がピーク（装置入替の検討時期と重なる）
- 約7割が一部平面化を選択し、段階的に対応している
- 平面化後の95%は平面駐車場としてそのまま活用されている
平面化は特別な対応ではなく、マンションの維持管理における合理的な選択肢のひとつとして定着しつつあります。
