機械式駐車場の解体・平面化に必要な総会決議｜普通決議と特別決議の違い・議案の作り方

機械式駐車場の解体・平面化は、マンションの共用部分に関わる大きな変更です。管理組合の理事会だけでは決定できず、総会での正式な決議が必要になります。

決議の種類（普通決議か特別決議か）を間違えると、後から決議の有効性を争われるリスクもあります。手続きを進める前に、区分所有法と管理規約に基づく正しい決議要件を理解しておくことが重要です。

この記事では、総会決議の種類と要件、2026年改正区分所有法による変更点、議案書の作成ポイント、影響を受ける住民への対応方法を解説します。

普通決議と特別決議の違い

マンション管理組合の総会決議には、普通決議と特別決議の2種類があります。

決議の種類	要件	対象となる事項の例
普通決議	出席した組合員の議決権の過半数	予算・決算の承認、使用細則の変更、管理委託契約の締結など
特別決議	区分所有者および議決権のそれぞれ4分の3以上の賛成	共用部分の変更、管理規約の設定・変更・廃止など

※管理規約で要件を加重している場合は、その定めに従います。

機械式駐車場の解体・平面化に必要な決議

機械式駐車場の解体・平面化は、共用部分の「形状または効用の著しい変更」に該当するのが一般的です。このため、総会での特別決議が必要になります。

2026年改正区分所有法による変更

2026年に改正された区分所有法では、共用部分の変更決議の要件が見直されています。改正後の要件がご自身のマンションにどのように適用されるかを事前に確認してください。改正内容の詳細は、国土交通省のウェブサイトや管理会社に確認することをおすすめします。

管理規約・使用細則の変更も必要

解体・平面化に伴い、駐車場の利用ルール（台数、区画割り、使用料など）が変わる場合は、管理規約や使用細則の変更も必要です。それぞれの決議要件は以下の通りです。

管理規約の変更：特別決議が必要
使用細則の変更：普通決議で可能

平面化工事の決議と管理規約・使用細則の変更を同じ総会で行う場合は、それぞれの議案を分けて上程し、各議案で必要な要件を満たす必要があります。

影響を受ける住民への対応

解体・平面化によって既存の駐車場利用者に特別な影響が及ぶ場合、区分所有法上、その利用者の承諾が必要になることがあります。

特に、平面化によって駐車台数が減少し、現在の利用者が駐車場を使えなくなるケースでは、個別の説明と対応が求められます。

影響を受ける住民に対しては、以下の内容を丁寧に説明してください。

解体・平面化の理由（なぜ今このタイミングで行うのか）
平面化後の駐車台数と区画割りの変更内容
駐車場を使えなくなる利用者への代替手段（近隣のコインパーキング利用・領収書精算方式など）
駐車場使用料の変更がある場合はその内容
補償内容（必要に応じて）

議案書の作成ポイント

総会の議案書は、住民が判断するための根拠資料です。「なぜ平面化が必要なのか」「費用はどうなるのか」を客観的なデータで示すことで、住民の理解を得やすくなります。

議案書に記載すべき内容は以下の通りです。

工事の内容（解体する装置の範囲、採用する平面化工法、施工会社名、発注金額）
検討の経緯（いつから、どのような課題があり、どのような検討を経て平面化を選択したか）
費用の比較資料（入替と平面化のそれぞれの30年間トータルコスト比較など）
空き区画の推移データ
住民アンケートの結果（実施している場合）
工事期間と代替駐車場の対応方法
平面化後の駐車台数と区画割り
管理規約・使用細則の変更案（変更がある場合）

議案の例

第○号議案：機械式駐車場の一部撤去および平面化工事について

既設の機械式駐車場（第○号棟・○基）の撤去および平面化工事について、理事会で検討を重ね、施工方法・工事金額・工事発注先を取りまとめましたので、本総会に上程いたします。

工事発注先：株式会社○○ 発注金額：○,○○○,○○○円（消費税込）

工事内容：

機械式駐車場装置の解体撤去
平面化工事（○○工法）
○○設置工事（駐輪ラック等、必要な場合）

経緯：当マンションでは、○年頃から駐車場の空き区画が増加し、現在の稼働率は○％に低下しています。空き区画が増えると駐車場収入が減少し、管理費等の負担増につながります。また、設備の老朽化により故障が頻発しており、今後○年間で装置の入替（更新）を行う場合の費用は○○万円、平面化した場合の30年間トータルコストは○○万円と試算されています。住民アンケートの結果および費用比較を踏まえ、理事会として平面化が最も合理的であると判断いたしました。

添付資料：

費用比較表（入替 vs 平面化の30年間トータルコスト）
住民アンケート結果
施工会社見積書
平面化後の駐車場レイアウト図

よくある質問

Q. 理事会の判断だけで平面化工事を進めてよいですか

いいえ。機械式駐車場の解体・平面化は共用部分の変更にあたるため、理事会での検討・準備を経た上で、総会での決議が必要です。理事会の役割は、利用実態の調査、費用比較資料の作成、施工会社からの見積もり取得、住民説明会の開催など、総会に向けた準備を進めることです。

Q. 平面化工事と管理規約の変更を同時に決議できますか

はい、同じ総会で決議できます。ただし、平面化工事の議案と管理規約変更の議案は別々に上程し、それぞれの決議要件を満たす必要があります。いずれも特別決議が必要です。

Q. 反対する住民がいる場合、どのように進めればよいですか

反対意見の多くは「情報不足」に起因します。空き区画の推移データ、入替と平面化の費用比較、住民アンケートの結果など、客観的なデータを示した上で、住民説明会を開催して丁寧に説明することが合意形成のポイントです。合意形成のプロセスについては「機械式駐車場の平面化を理事会で検討するときの進め方」で詳しく解説しています。

Q. 2026年改正区分所有法で何が変わりましたか

共用部分の変更決議の要件が見直されています。改正前の要件と異なる場合があるため、総会の議案を準備する際は、最新の法令と管理規約の両方を確認してください。