こんにちは、機械式立体駐車場のコンサルタントです。
マンション管理組合の大切な仕事の一つに共用部分の維持管理があります。建物本体の維持管理には関心が持てても、マンションの附属施設までは気が回らないといった管理組合役員の方の声ををよく耳にします。
駐車場や駐輪場、管理事務所や集会所に至るまで、それらが日常どのように管理・メンテナンスされているかによってマンション全体のグレードを左右しかねません。
機械式立体駐車場の定期点検とは
機械式立体駐車場の定期点検の必要性について
こんにちは、機械式立体駐車場のコンサルタントです。
マンション管理組合の大切な仕事の一つに共用部分の維持管理があります。建物本体の維持管理には関心が持てても、マンションの附属施設までは気が回らないといった管理組合役員の方の声ををよく耳にします。
駐車場や駐輪場、管理事務所や集会所に至るまで、それらが日常どのように管理・メンテナンスされているかによってマンション全体のグレードを左右しかねません。
法定点検ではなくても定期点検は必要
法令で義務付けられてはいませんが、「建築基準法」「機械式駐車設備の適切な維持管理に関する指針」「機械式駐車場の安全対策に関するガイドライン』では、定期点検の必要性が述べられています。
なお、建築基準法による「管理者」とは、マンション管理組合の場合には、一般的に理事長が該当します。
建築基準法第8条（維持保全)
建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。
建築基準法-国土交通省
自ら適切に保守・点検を行う場合を除き、必要な知識・技術力等を有する保守点検事業者を選定し、「保守・点検に関する契約」（以下「保守点検契約」という。）を締結後、保守・点検を適切に実施させること。
機械式駐車設備の適切な維持管理に関する指針-国土交通省
装置の安全確保のための維持保全を行うこと。装置が正常で安全な状態を維持できるよう、機種、使用頻度等に応じて、１～３ヶ月以内に１度を目安として、専門技術者による点検を受け、必要な措置を講じること。
「機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドライン」の手引き-国土交通省
保守契約の種類「POG契約」と「フルメンテナンス契約」
機械式立体駐車場に関するメンテナンスにはフルメンテナンス契約とPOG契約の2つの契約形態があります。最近ではPOG契約が主流です。
- フルメンテナンス契約
- POG契約
２つの契約には、それぞれメリットとデメリットがあります。
フルメンテナンス契約とPOG契約のメリットとデメリット
フルメンテナンス契約とは、点検時に、経年劣化した機械部品・電気部品の取替・修理および清掃、給油、調整などを点検業者が行う契約です。
ＰＯＧ契約は一部の消耗部品の取替、給油等は点検業者の負担ですが、それ以外の費用は、そのつど依頼者に請求する契約です。
フルメンテナンス契約とPOG契約との比較では当然フルメンテナンス契約の方が毎月の支払いは高額になります。
フルメンテナンス契約、万が一故障が発生しても追加費用が発生しないのがメリットですが、あらかじめ修理費(部品交換など)が見込みで入っているため、ＰＯＧ契約より割高となるのが最大のデメリットです。
POG契約の最大のデメリットは修理の判断が難しいこと
POG契約は、毎月の支払いが安価になるのがメリットですが、部品交換や修理が必要になった場合にはその都度出費が発生します。
マンション管理組合の場合には、修理の必要性や金額の妥当性などその都度マンション理事会で決定しなければならないことが最大の懸念事項です。
修理が遅れると重大事故につながる
理事会での判断が遅れ、修理ご遅れるとて重大事故につながる危険性があります。
機械式立体駐車場は、チェーンやワイヤー、制御盤など複雑な部品で構成されているため、知識のない理事会メンバーでは判断が難しく、修理が先送りになりがちなのが実情です。
まとめ
機械式立体駐車場は事故を防ぐため、また、装置の寿命を引き延ばすために定期点検が必須です。
契約形態には「フルメンテナンス契約」「POG契約」の2種類があるので、自分たちのマンションに合った契約形態を選びましょう。
しかし現実的には、フルメンテナンス契約を受ける点検会社は少なくなっており、POG契約を選ばざるを得ないケースがほとんどです。
契約形態に関わらず点検業者の選び方も大切です。費用の安さも大切ですが、故障時の説明の丁寧さや、緊急時への対応など信頼といった面から総合的に選ぶべきです。
