「相場よりかなり安い金額で契約できた」と喜んでいたら、後から高額な修理費を請求されたり、機械が頻繁に故障したり……。 残念ながら、機械式駐車場の点検・メンテナンス業界には契約内容に対して不誠実な対応をする業者が存在します。彼らは管理組合側の知識不足につけこみ、不当な利益を得ようとするケースがあります。
なぜそのようなことが起きるのか、その背景と手口、そして管理組合が取るべき具体的な自衛策を解説します。
そもそも、なぜ「不誠実な対応」が起きるのか？
業者のモラルだけが原因ではありません。大きな要因の一つはダンピング（過度な安値受注）です。
赤字ギリギリの安い月額料金で契約を取り、その収支を合わせるために、「点検の人件費を削る（作業時間の短縮）」か「修理費で利益を確保する（早期交換）」という手段に出ることがあるのです。 「極端に安い見積もり」には、それなりの理由があることをまずは理解しましょう。
手口1：十分な点検を行わない「点検の手抜き」
報告書には「異常なし」と書いてあるのに、実際には現場での作業時間が極端に短かったり、目視確認だけで済ませていたりするケースです。
予兆（サイン）
- 点検予定日なのに業者の姿を見かけなかった。
- 点検直後なのに、機械から「キーキー」「ガリガリ」といった異音がする。
- 報告書の到着が遅い、または内容が毎月同じ記述（コピペ）になっている。
見抜き方と対策
- 理事や管理員による「立会い」
最も確実なのは、作業時に「人の目」を入れることです。 毎回すべての時間に付き合うのが難しくても、「作業開始」と「作業終了」の報告を対面で受ける（または抜き打ちで様子を見に行く）だけでも十分な効果があります。 ※防犯カメラでの事後確認は、プライバシー保護の規定により容易に実施できないマンションが多いため、リアルタイムでの「声かけ」や「立会い」が現実的な対策です。 - 報告書に「時刻」を書かせる
作業報告書に「入庫時刻・出庫時刻」を記入させます。虚偽の時間を書くことは契約不履行や背信行為に当たるため、抑止力になります。 - チェーンの「赤錆」と「油」
点検直後、パレットのチェーンを見てください。給油したはずなのに乾いていたり、赤い粉（錆や摩耗粉）が吹いていたりする場合は、適切なメンテナンスが行われていない可能性があります。
手口2：まだ使える部品の「早期交換」
機械式駐車場のメンテナンス契約は、月額費用を抑えられるPOG契約（消耗品管球類のみ契約に含み、修理・部品代は都度有償）が一般的です。
この契約形態は、部品交換や修理が発生することで業者の売上が立つ仕組みです。そのため、一部の業者は「もう寿命です」「今すぐ交換しないと故障の原因になります」と強く推奨し、まだ使用可能な部品を交換しようとする傾向があります。
業者の言い分：「予防保全です」
業者はしばしば「今は大丈夫ですが、安全のための『予防保全』です」と説明します。もちろん予防は大切ですが、メーカー推奨基準と比較して、あまりに早すぎる交換は必要ないケースも多々あります。
見抜き方と対策
- 「数値」と「基準」で根拠を求める 「摩耗しています」という感覚的な説明ではなく、「メーカーの交換推奨基準値が何ミリで、現在何ミリなのか」を数字で報告させてください。
- 交換した「古い部品」を廃棄前に確認する 「交換した部品は、勝手に捨てずに必ず管理員や理事会役員が確認してから処分してください」と指示します。
※チェーンなどの部品は油で汚れているため、管理室での長期保管は現実的ではありません。「作業完了時に現場で立会い確認する」か、後述する「交換前後の写真」を必須にするのが効果的です。 これだけで、架空の交換請求や、まだ使える部品を他へ流用するといった不正行為への牽制になります。
手口3：内訳が不明瞭な「一式見積もり」
修理の見積もりに「モーター交換工事 一式 50万円」としか書かれていないケースです。 部品代がいくらで、作業費（人件費）がいくらなのかが不明確なため、適正価格かどうかの判断ができません。
見抜き方と対策
必ず「内訳明細」を出させてください。
- 部品代（単価×個数）
- 作業費（人工代）
- 諸経費（産廃処分費、交通費、法定福利費など）
明細があれば、スイッチやセンサー類などの汎用品についてはネットで型番を検索して実売価格の目安をつけることができます（※メーカー専用部品は検索しても出てきません）。 また、「作業時間が短い割に作業費が高額ではないか？」といったチェックも可能になります。
特に最近は法定福利費（作業員の社会保険料など）を明示することが建設・設備業界のトレンドです。ここがしっかり記載されているかは、信頼できる業者かどうかの判断材料になります。
有効な解決策：「独立系」メンテナンス業者への変更
上記のような問題への対策として、近年多くの管理組合がメーカー系から独立系のメンテナンス業者への切り替えを行っています。
独立系に変更するメリット
- コスト削減
メーカーの看板料や中間マージンがないため、点検費用が2割〜5割ほど安くなるケースが一般的です。 - 柔軟な修理対応
メーカー系は「部品アッセンブリー（丸ごと）交換」を基本としますが、独立系は技術力があれば「必要な部分だけの修理」を提案してくれることが多く、修繕費の削減につながります。
独立系を選ぶ際の注意点
しかし、「独立系ならどこでも良い」わけではありません。 安さを売りにする独立系業者の中には、作業品質を落として利益を出そうとする業者が混ざっているのも事実だからです。
業者変更を検討する際は、以下の視点で業者を選定してください。
- 見積もりが安すぎないか？
他社より極端に安い場合、必要な点検工程を省いている可能性があります。 - 緊急時の対応体制はあるか？
24時間365日の出動体制や、近くに拠点があるかを確認しましょう。 - 「写真報告」に対応してくれるか？
優良な独立系業者は、自社の仕事に自信があるため、詳細な報告や写真提出に快く応じてくれます。
詳細な「写真報告」を契約条件にする
どの業者を選ぶにせよ、トラブルを防ぐ最良の方法は「記録を残させること」です。契約時や更新時に、以下のルールを相談してみてください。
- 不具合箇所の写真： 「交換が必要」と言うなら、その摩耗している部分の拡大写真を報告書に添付させる。
- 作業前後の写真： 修理を行う際は、「交換前（古い部品がついている状態）」と「交換後（新品がついている状態）」の両方の写真を提出させる。
誠実な業者であれば、これらは品質管理の一環として対応可能です。「手間がかかる」「対応できない」と難色を示す業者は、管理体制に不安があるため、契約を見送ったほうが無難かもしれません。
まとめ
一部の業者は、「管理組合は専門的な知識がないため、言われるがままに承認してくれるだろう」と考えている節があります。
- 点検時などに理事や管理員が立ち会う（または声かけを行う）
- 交換部品の現物確認（または写真確認）を徹底する
- 詳細な見積もりと写真を要求する
この3つのアクションを起こすだけで、「この管理組合はしっかりチェックしているな」と認識させることができます。 コスト削減のために独立系へ変更する場合も、ただ安い業者を選ぶのではなく、これらの「確認プロセス」を経て、信頼できるパートナーを選びましょう。
