マンションの管理組合が支払う駐車場メンテナンス費。その契約書の名義は「管理組合 と 管理会社」になっていませんか？
もしそうなら、あなたはメンテナンス費用に上乗せされた「見えない手数料」を払い続けている可能性があります。この契約を、実作業を行う業者との「直接契約」に切り替えるだけで、作業内容はそのままに、規模によっては年間数十万円のコストダウンが実現できるかもしれません。
その仕組みと、トラブルを避けてスムーズに切り替えるための手順を解説します。
「中間マージン」の仕組みと相場
多くのマンションでは、管理の手間を省くため、駐車場メンテナンスを管理会社に「再委託（丸投げ）」しています。
- 管理組合が管理会社に「月額5万円」を払う。
- 管理会社がメンテナンス業者に「月額3万5,000円」で発注する。
- 差額の「1万5,000円」が管理会社の利益（手数料）になる。
この手数料（中間マージン）の相場は、一般的に20％～30％と言われています。管理会社は、電話の取り次ぎや請求書の発行をするだけで、毎月この金額を受け取っていることになります。これを適正化するのが「直接契約」の狙いです。
直接契約への切り替え3ステップ
メンテナンス業者は変えず、契約の「商流」だけを変える手順です。
1. 現状の把握
「管理委託契約書」を確認し、駐車場保守費用が「定額委託業務費」の中に含まれているか、別の項目（実費精算など）になっているか確認します。別項目であれば切り替えは比較的容易です。
2. 業者へのヒアリングと見積もり
現在作業に来ているメンテナンス業者に「管理会社を通さず、組合と直接契約することは可能か？」を確認します。
【注意点：問い合わせ先】
現場の点検員にその場で聞くのは避けましょう。彼らは技術職であり、営業権限を持っていないことがほとんどです。また、管理会社に内緒で交渉したことがバレて、点検員が板挟みになるリスクがあります。 名刺をもらって後日「営業担当」に連絡するか、会社のお問い合わせ窓口へ連絡するのが確実かつ安全です。
【注意点：メーカー系の壁】
独立系業者は直接契約を歓迎するケースが多いですが、メーカー系や、管理会社と資本関係が強い業者の場合、「管理会社との関係上、直接契約はお断りしています」と言われることがあります。その場合は、別の独立系業者への変更も含めて検討が必要です。
3. 総会または理事会での決議
見積もりが出たら、理事会で「コスト削減のために契約形態を変更する（管理委託契約の一部解約）」ことを決議し、管理会社に通告します。
管理会社の「反論」と交渉のポイント
直接契約を申し出ると、管理会社は利益を失うため、懸念点を示して引き止めにかかります。感情的な対立を避け、建設的に交渉するための回答例を知っておきましょう。
懸念1：「緊急時の対応ができなくなりますよ」
回答：「変わりません」と伝えましょう。 今までも、故障時に現場に駆けつけていたのは管理会社の社員ではなく、メンテナンス業者の技術員です。直接契約になっても、操作盤に貼ってある緊急連絡先（業者のコールセンター）に電話すれば、同じように対応してくれます。
懸念2：「支払いや鍵の管理が面倒になりますよ」
回答：「鍵の貸し出しルール」を明確にして協力を仰ぎましょう。 ここが最大の交渉ポイントです。管理会社は「契約外の業者に鍵を貸して、紛失や盗難があったら責任が取れない」ことを懸念します。
「業者の対応はしない」と突き放されないよう、以下の提案を行います。
- 「鍵の貸し出し簿」への記入を徹底する。
- 業者の過失による鍵のトラブルについては、管理会社の責任を問わない旨の「覚書」を提出する。
このように免責事項を明確にすれば、管理員業務（受付・鍵の貸与）として継続してもらえるケースがほとんどです。
【重要】仕様書の確認 管理委託契約書の仕様書に「（管理会社が発注した業者に限る）」という一文がある場合は要注意です。この場合、ここを削除する契約変更交渉が必要になります。
メリットとデメリットの整理
コストダウンは魅力的ですが、変化する点もあります。安易な切り替えは禁物です。
メリット
- コスト削減
マージンがなくなる分、管理組合の支出が減る（規模により年間数万〜数十万円）。 - 情報の透明化
業者と直接話せるため、修理の判断や見積もりの根拠が明確になる。
デメリット
- 事務手間の増加
毎月の請求書を理事長や担当理事が確認し、承認印を押す手間が発生する。 - 責任の所在
事故やトラブルが起きた際、管理会社は仲裁に入ってくれません。「装置の不具合か、利用者のミスか」といった判断や交渉を、理事会主体で行う必要があります。
「事務管理」の線引き
成功の鍵は、管理会社と喧嘩別れせず、「責任の所在」を明確に切り分けることにあります。
管理会社によっては「直接契約にするなら一切協力しない」と強硬な態度に出ることもありますが、それではお互いに不利益です。以下の落としどころを目指しましょう。
- 契約・支払いは「直接」にする。
- 日常業務（鍵の貸出）は「管理員」にお願いする（覚書で免責を保証）。
- トラブル対応・業者指導は「理事会」が責任を持つ。
「マージンを払わない分、判断責任は自分たちが持つ」という姿勢を見せることで、管理会社も納得しやすくなります。
参考資料： マンション標準管理委託契約書 – 国土交通省
※管理会社が行うべき「事務管理業務」や「管理員業務」の範囲などが定義されています。
まとめ
「直接契約」は、サービスの質を維持したままコストを削減できる有効な手段です。
- マージンは約20～30％乗っている。
- 現場点検員ではなく、営業窓口へ問い合わせる。
- 「鍵の管理」などの実務面は、覚書などを活用して管理会社の協力を得る。
最初は管理会社との交渉や調整にエネルギーを使いますが、そこで浮いた年間数十万円は、10年、20年と積み重なれば数百万円の差となります。これは将来の機械式駐車場の入替費用や、EV充電器の設置費用など、マンションの資産価値を守るための貴重な財源になります。
次の理事会で「契約形態の見直し」を議題に挙げてみてはいかがでしょうか。「直接契約」への切り替えは、単なる節約術にとどまらず、管理組合が主体的にマンション管理に関わる「自立」への第一歩です。
