どのくらいで交換が必要？機械式駐車場の耐用年数

機械式駐車場の設備は、長期間にわたり安全かつ安定して利用するために、適切な時期での更新や解体の判断が欠かせません。

税法上の法定耐用年数は15年とされていますが、実際には使用環境やメンテナンス状況によって大きく左右され、20年以上使えるケースもあります。

一方で、老朽化による故障や維持コストの増加が見過ごせない問題となります。

本記事では、機械式駐車場の耐用年数に影響する要因や、更新・解体の判断基準、検討時に役立つチェックリストについて解説します。

機械式駐車場の耐用年数

機械式駐車場の法定耐用年数は15年とされています。これは税務上の減価償却を行うための指標であり、実際の使用可能年数とは必ずしも一致しません。

適切なメンテナンスを行うことで、法定耐用年数を超えて長期間使用することが可能となるケースが多く、通常は20年～30年は使用できるといわれています。

特にメンテナンスをしっかりとおこなって、使用環境が屋内の場合は、30年以上使用できることもあります。

機械式駐車場の耐用年数に影響を与える要因

機械式駐車場の耐用年数は、様々な要因によって影響を受けます。主な要因としては、以下の点が挙げられます。

＜耐用年数に影響を与える要因＞

• 立地条件:
  寒冷地（凍結・融雪剤）や海沿い（塩害）などの厳しい環境では、金属部品の腐食が早く進み、耐用年数は短くなります。
• 設置環境:
  屋外設置は、屋内に比べて雨風や紫外線に常に晒されるため、劣化が著しく早まります。特に地下ピットがある場合、湿気、埃、温度変化が装置に悪影響を与えます。
• 部品の耐久性:
  使用されている部品の品質も重要です。特にパレット（車両を載せる台）の防錆処理が寿命に大きく影響します。安価なペンキ塗装よりも、亜鉛メッキ加工（溶融亜鉛めっき）のパレットは格段に長持ちします。
• メンテナンス状況:
  最も重要な要因です。「点検業者が定期的に来ているから大丈夫」ではなく、「何を点検し、何を交換したか」が重要です。

耐用年数を延ばすための具体的なメンテナンス戦略

「適切なメンテナンス」を行うことで、設備の寿命は確実に延びます。特に以下の3点は、管理組合が意識すべき重要な戦略です。

① 最も効果的な延命策：「パレット塗装」

パレットは機械式駐車場で最も過酷な環境に置かれる部品です。雨水、泥、タイヤ痕、冬場の融雪剤（塩化カルシウム）に晒され、錆（さび）が最も発生しやすい場所です。 錆を放置すると、金属の強度が低下し、最悪の場合パレットに穴が開いたり、車両が落下したりする重大事故につながります。 大規模修繕工事のタイミング（12年～15年周期）に合わせて専門業者によるパレットの再塗装を実施することは、単なる美観の維持ではなく、駐車場全体の寿命を延ばすために最も費用対効果の高い延命策です。

② 故障を防ぐ：「予防保全」という考え方

故障が発生してから修理する対応を「事後保全」と呼びます。これに対し、故障する前に計画的に部品を交換していくことを「予防保全」と呼びます。 機械式駐車場では、ワイヤー、チェーン、モーター、リミットスイッチ（位置を検知するセンサー）などは、必ず経年劣化します。これらを適切な交換サイクル（例：ワイヤーは5〜7年ごと）で計画的に交換していくことで、突然の故障による「車が出せない」というトラブルを防ぎ、結果的に設備の長寿命化と安全確保につながります。

③ 地下ピット環境の改善

地下ピット（昇降式や昇降横行式）がある場合、ピットの底は湿気の温床です。 排水ポンプが正常に作動しているかの点検は非常に重要です。ポンプが故障して水が溜まると、機器が水没して一気に劣化が進みます。また、定期的な清掃と換気を行い、湿気やゴミが溜まらないようにすることも延命につながります。

設備の更新提案と実際の寿命

耐用年数が近づくと、管理会社や点検業者から法定耐用年数（15年）を基準に、高額な設備更新（リニューアル）の見積書が提出されることがあります。しかし、これは業者側にとって利益率の高い仕事であるため、比較的早めの周期で提案される傾向があることも知っておきましょう。

とは言え、20年～25年が経過すると、現実的な問題に直面します。

駐車場のリニューアル工事の時期について、IHI扶桑エンジニアリング株式会社が公開している「経過年数別更新時期の実績」データ（上図参照）は、一つの目安を示しています。

このグラフによると、工事の実施件数は竣工（設置）から19年頃から増え始め、特に「設置22年～25年」の時期に更新工事が集中していることが明確にわかります。中でも竣工後25年の実施件数が最も多くなっており、

このデータから、機械式駐車場のリニューアル工事は、竣工後20年を迎える前あたりから具体的に検討・計画を進めるのが一般的であると言えそうです。

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【引用元】

• 出典: IHI扶桑エンジニアリング株式会社「[リニューアルの必要性]」

更新・解体の検討を始めるべき「3つのサイン」

1. 部品供給の問題（最重要）
   「部品がないので修理できない」と業者に言われたら、それは実質的な「寿命のサイン」です。メーカーが古い型式の部品供給を終了（製造廃止）すると、制御基板や特殊なモーターなど代替品のない部品が故障した時点で、その駐車場は使用不能になります。
2. 修理費用の増加
   経年劣化により、故障の頻度と1回あたりの修理費用が明らかに増加してきた場合。点検費と修理費の合計が、将来的な更新費用と比べて見合わなくなってきます。
3. 利用率の大幅な低下
   住民の高齢化や車の大型化、カーシェアリングの普及により、「空き」が増え、駐車場の利用料収入が維持費（点検費＋修理費）を下回る「赤字状態」になっている場合。

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更新・解体の検討チェックリスト

以下のチェックリストは、機械式駐車場の更新（リニューアル）または解体平面化を検討する際の参考になります。なお、事故の発生が予期できる場合には、チェックリストの結果にかかわらず、即刻対応が必要です。

要件	緊急度	備考
利用状況
利用者が少ないため、地上の平面部分だけを使用中	中度	機械式駐車場設備は、日常的にパレットを上下させないとモーターや駆動部が劣化する。また、湿気が地下ピットに溜まり劣化が加速する。
パレットを溶接等で固定して使用中	高い	使用していないパレットを溶接等で固定しているケースが散見される。こうした処置の寿命は、2～3年が限度とされているため設備の更新や解体を検討する。
コスト
維持費用が使用料収入を上回る	高い	分譲マンションの場合には、駐車場の収支は会計区分が独立していないケースが多く把握が困難。決算書等で収支を確認する。
設備入れ替えの見積書が届いた	高い	設置後15年頃に、メーカーや点検業者から設備の入れ替えの「見積書」が届いて、資金が足りないことに気付くことも。解体も選択肢に入れて対応を検討する。
月額使用料が1万円以下である	高い	経年化と共に月額使用料で設備の維持管理費用が賄えなくなる金額。これ以上「空き」が増えれば、駐車場収支の赤字化が必至。
設備の更新費が不足する見通しである	低い	前もって将来の更新（リニューアル）費用が足りないことに気がつけば手が打てる。早めに対応を検討する。
老朽化
老朽化が原因による事故が発生	即時	重大事故が発生してからでは対応が遅すぎる。オーナーの責任が追求される可能性があるため、即時、対応が必要。
パレットや鉄骨に錆がある	高い	錆が雨水などで、駐車車両に落下して起きる「もらい錆」の被害の恐れも。設備を目視で確認して対応を検討する。
トラブルによる点検業者の出動件数が増加	高い	故障の増加は老朽化が原因の恐れも。駐車場利用者の出勤などに支障が生じる恐れもあるため「メーカー」や「点検業者」に改善策を相談する。
設置から20年以上経過	中度	老朽化による補修費用の増加、修理部品が供給されないといった問題があるため、設置後20年を経過した頃には設備の入れ替えや解体を検討する。
安全装置のない旧式の駐車装置	低い	機械式駐車場での事故を受け、新規の駐車場にはゲートなどの安全装置の取り付けが義務付けられている。安全を確保するために「メーカー」や「点検業者」と対策を検討する。

機械式駐車場の維持費も見直しポイントに

マンションの管理費や修繕積立金を考えるうえで、見落とされがちなのが機械式駐車場の維持コストです。
見た目には分かりにくいものの、実際には修繕積立金の支出に大きく影響しており、管理組合の財政を圧迫する要因にもなります。

国土交通省の最新ガイドライン（令和5年度版）によると、機械式駐車場の維持費は1台あたり年間およそ10万円前後が目安です。
装置タイプごとの月額修繕積立金の目安は以下のとおりです。

これらには定期点検・部品交換・塗装などの費用が含まれており、長期的に見ると大きな負担となります。1台あたりの維持費が実質的に高騰しており、「使っていないのに費用がかかる」状況に陥るケースもあります。

このため、機械式駐車場の将来を考える際には、単に寿命や更新費用だけでなく、維持コストの妥当性も見直すことが重要です。

まとめ

機械式駐車場の法定耐用年数は15年とされていますが、実際には20～25年使用できるのが一般的です。
メンテナンス状況が良ければ延命も可能ですが、老朽化や部品の供給停止、修理費用の増加といった課題は避けられません。

更新や解体の判断は、利用状況・維持コスト・将来の需要などをもとに、現実的に検討する必要があります。
とくに2回目の大規模修繕の時期には、設備の将来について理事会で方針を決めておくと安心です。住民の理解を得るためにも、早めの説明・合意形成が欠かせません。